Le démembrement de propriété au regard de la Doctrine Sociale de l'Église

L'essentiel en bref

• Le démembrement sépare l'usufruit (usage + revenus) de la nue-propriété (possession).
• Outil de transmission progressive : on donne la nue-propriété, on garde l'usufruit.
• Fiscalité allégée : droits calculés sur la seule nue-propriété, selon le barème de l'art. 669 CGI.
• Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits supplémentaires.
• Conforme à la DSE : transmettre tout en assurant sa propre sécurité (prudence).

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

C'est la séparation des attributs de la propriété entre deux personnes.

À définir : le démembrement distingue l'usufruit — le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes) — de la nue-propriété — le droit d'en disposer, mais sans en jouir tant que dure l'usufruit. La réunion des deux forme la pleine propriété.

En pratique, un parent donne la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en conservant l'usufruit : il continue d'habiter le bien ou d'en percevoir les loyers, et les enfants deviendront pleins propriétaires à son décès.

Est-ce compatible avec la Doctrine Sociale ?

Oui, pleinement. Le démembrement n'est pas un artifice : c'est un outil ancien de transmission ordonnée.

Ce que dit l'Église. La Doctrine sociale présente la propriété comme une intendance au service des personnes et appelée à se transmettre. Le démembrement sert précisément cette logique : il permet de transmettre progressivement à la génération suivante tout en assurant sa propre sécurité (conserver l'usage et les revenus de ses biens relève de la prudence et du soin de soi et des siens). Il n'a rien d'un montage abusif dès lors qu'il correspond à une réalité de transmission.

Comment fonctionne la fiscalité ?

C'est l'un des grands intérêts du démembrement.

Lors de la donation, les droits sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier : plus le donateur est jeune, plus l'usufruit (donc la part non taxée) est élevé. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire.

(Barème complet de l'art. 669 CGI : de 90 % d'usufruit avant 21 ans à 10 % au-delà de 91 ans.)

Comment l'utiliser concrètement ?

Le démembrement se combine avec les abattements de droit commun.

On donne la nue-propriété d'un bien (immobilier, parts de SCI, parts de SCPI) à ses enfants ; la valeur taxable, réduite par le barème, est ensuite diminuée de l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Résultat fréquent : une transmission sans droits, tout en conservant les revenus du bien. À mener avec un notaire, dans un esprit d'équité entre les enfants.

Cas pratique chiffré

Exemple illustratif, non personnalisé. Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un bien immobilier de 400 000 € à son enfant, en conservant l'usufruit. Selon le barème (61-70 ans), la nue-propriété vaut 60 %, soit 240 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, les droits ne portent que sur 140 000 €. Au décès du parent, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires — et le parent aura conservé l'usage et les revenus du bien sa vie durant.

Le regard de La Financière Saint-Matthieu

Nous utilisons le démembrement comme un outil de transmission ordonnée : transmettre la nue-propriété aux enfants tout en sécurisant les revenus et l'usage des parents. Couplé aux abattements et mené avec un notaire, c'est l'un des moyens les plus efficaces et les plus sereins de préparer l'avenir — fidèle à l'idée d'une propriété qui se transmet sans se renier.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ? La séparation entre l'usufruit (usage et revenus) et la nue-propriété (possession). Réunis, ils forment la pleine propriété.

Le démembrement est-il compatible avec la foi ? Oui. C'est un outil de transmission progressive qui permet d'aider ses enfants tout en assurant sa propre sécurité — conforme à l'idée de propriété-intendance.

Comment est calculée la fiscalité ? Les droits portent sur la seule nue-propriété, dont la valeur dépend de l'âge de l'usufruitier (barème de l'art. 669 CGI). Plus le donateur est jeune, plus l'avantage est grand.

Que se passe-t-il au décès de l'usufruitier ? L'usufruit s'éteint et le nu-propriétaire devient automatiquement plein propriétaire, sans aucun droit de succession supplémentaire.

Sur quels biens peut-on faire un démembrement ? Sur de l'immobilier, des parts de SCI ou de SCPI, et d'autres actifs. À mettre en place avec un notaire selon sa situation.

Conclusion

Le démembrement de propriété est un outil de transmission légitime et efficace : il permet de transmettre progressivement à ses enfants tout en gardant l'usage de ses biens, avec une fiscalité allégée. Une illustration concrète de la propriété-intendance.

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Pour aller plus loin

• Investir et transmettre selon la Doctrine Sociale de l'Église : le guide complet
• Donation aux enfants dans une famille chrétienne : principes et fiscalité
• Transmettre un patrimoine et des valeurs : la transmission chrétienne
• La destination universelle des biens : un principe clé pour investir
• Les SCPI sont-elles un placement éthique pour un catholique ?

Sources & références

• Article 669 du Code général des impôts (barème usufruit / nue-propriété) — legifrance.gouv.fr ; BOFiP.
• Conseil pontifical Justice et Paix, Compendium de la doctrine sociale de l'Église (propriété-intendance) — vatican.va.
• Oeconomicae et pecuniariae quaestiones (2018) — vatican.va.

Cet article a une vocation informative et pédagogique. Il ne constitue ni un conseil fiscal ou juridique personnalisé, ni un conseil en investissement, ni une incitation. Le barème et les règles du démembrement sont ceux en vigueur à la date de rédaction et peuvent évoluer ; la mise en place d'un démembrement requiert l'accompagnement d'un notaire. La Financière Saint-Matthieu — mentions légales / statut CIF / ORIAS n° 24005661 (GML Vie).